「一物四価」とは? 土地の値段が4つある理由をやさしく解説

同じ一つの土地なのに、目的によって「値段」が複数存在する——これを不動産の世界では 「一物四価(いちぶつしか)」と呼びます。ときには公示地価・基準地価・路線価・時価を合わせて 「一物四価」、さらに固定資産税評価額を加えて「一物五価」と呼ばれることもあります。 それぞれ調査主体・目的・発表時期が異なるため、金額にも差が生まれます。

1. 公示地価(地価公示価格)

国土交通省が毎年3月頃に発表する、標準地の1月1日時点の価格です。一般の土地取引の目安となることを目的とし、 客観性の高い指標とされています。本サイトが基準とするデータの一つです。

2. 基準地価(都道府県地価調査価格)

各都道府県が毎年9月頃に発表する、基準地の7月1日時点の価格です。公示地価を補完する位置づけで、 公示地価の調査地点にない地域もカバーしています。

3. 路線価(相続税路線価)

国税庁が毎年7月頃に発表する、相続税・贈与税の計算に使う価格です。公示地価のおおむね80%程度の水準になるよう 設定されているとされ、本サイトではこの関係性を用いて「路線価の目安」を試算しています。 ただし個別の地点ごとに差があるため、正式な申告等には必ず国税庁の路線価図原本をご確認ください。

4. 実勢価格(時価)

実際に市場で売買される価格です。需要と供給、個別の土地の形状や接道状況などにより、 公的な指標とは異なる金額で取引されることが一般的です。

(参考)固定資産税評価額

市区町村が3年に一度評価替えを行う、固定資産税・都市計画税などの計算に使う価格です。 公示地価のおおむね70%程度が目安とされています。

まとめ:早見表

※本記事の割合はあくまで一般的な目安です。個別の土地の正確な評価額は、それぞれの制度の公式資料でご確認ください。